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2012年土地估价理论与方法辅导:地价的概念

来源:评估师考试网 2012-02-11 18:01:58
摘要:本节内容主要包括地价的定义、特点、分类。

  第一节 地价的概念

  一、地价的定义

  土地价格实际上是土地经济价值的反映,是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化。换言之,土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。对于土地来讲,实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。

  我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家:它是取得多年土地使用权时支付的一种代价,而不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比,不仅量不同,而且有质的差别。在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。

  二、地价的特点

  1.表示方式不同

  2.价格基础不同

  土地价格是土地权利和收益的购买价格。

  例题:判断题:土地价格是土地权利和收益的购买价格。[ r ]

  3.形成时间不同

  4.土地价格不是土地价值的货币表现,价格高低不由生产成本决定.

  现实中土地的开发是有成本的,在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。

  5.地价主要由地产需求决定

  一定条件下,需求是影响地价的主要方面。

  6.地价具有明显的地区性和个别性

  7.地价呈明显上升趋势,地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。主要是由两方面的原因造成的。首先,土地具有稀缺性,且对土地的需求总是持续增加的;其次,由于整个社会的资本有机构成的提高,使得社会平均利润率下降,导致利润有下降的趋势,从而使地价呈上升势态。8.市场结构不同

  土地价格受主观因素影响很大。

  9.折旧现象不同

  一般商品有折旧现象,其价值随使用年限增长而降低;但土地不仅没有折旧现象,而且还有增值现象,其价格常随社会经济发展而自然升高。

  三、地价的分类

  从不同目的出发,可以将地价分成不同种类,各地价种类之间会有所交叉,同一块土地之上可能会有多种价格。

  (1)按土地权利分类。土地权利是多个权利的集合,包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。相应地,土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。土地所有权价格,是一种土地所有权转移价格,或说为卖断价格。土地使用权价格,是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。同样,租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。

  例题:土地权利是多个权利的集合,包括土地的[ ]等。

  A.所有权

  B.使用权

  C.租赁权

  D.抵押权

  答案:ABCD。

  (2)按土地价格形成的方式可以分为交易价格和评估价格。交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。评估价格是由专门的机构和人员,按照一定的程序和方法评定的土地价格,包括:①交易底价;在土地交易之前参与土地交易的各方,政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估,形成各自底价。②基准地价;是政府为管理土地市场,由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。③课税价格;是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。

  (3)按政府管理手段,地价可以分为:①申报地价;由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。②公告(示)地价;是政府定期公布的地价。它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。

  (4)按土地价格表示方法,地价可分为:土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。