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土地估价报告常见错误133例

来源:评估师考试网 2012-02-11 17:56:50
摘要:土地估价报告常见错误133例

 

第一部分总述
1.只写了“第一部分”未在后面写“总述”
2.估价项目名称不明确
3.估价目的中,未说明估价的应用方向
4.估价目的中,对土地权利的说明不明确
5.估价依据中,未列出土地估价的技术标准,即股价规程
6.估价依据中,引用的法规名称不正确
7.估价依据中,应包括土地估价规程等,不应当把过时的旧文件作为报告规范
8.估价依据中,缺少估价对象土地证书或权属证明
9估价依据中,“    省关于土地管理的法律法规”提法太笼统,未说明与本次评估有关的法律法规是那些
10.无估价对象的描述
11.地价定义不清楚。未明确宗地设定用途、设施、年期、权利、土地开发程度等内容
12.地价定义中,未说明是什么权利的土地价格
13.估价期日非具体时点“无日”
14.估价日期中,未注明估价的截止日期
15.使用说明中,待估宗地的土地面积、土地权利状况等应该以《国有土地使用证》为准
16.土地估价技术报告的使用应该是提供土地管理部门进行报告审核或备案以及评估机构存档用,而不是上级主管不明使用
17.缺少土地估价事签字栏
18.估价结果中,缺少楼面地价;无单位地价和大写(无汇率,币种不统一)
19.缺少估价结果一览表
20.需要特殊说明的事项,缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明
21.需要特殊说明的事项中,未办理出让手续就入股,不合规定
22.报告有效期错误,应为半年
23.非土地估价师签名
24.估价师签名栏中无估价师资格证书号
25.出具报告的时间离估价基期太长
第二部分估价对象描述及地价影响因素
26.估价对象描述中,待估宗地的项目描述错误。如:容积率数值错误
27.土地位置状况中,缺少土地用途、土地级别描述
28、土地级别与土地等同
29、土地权利状况中,缺少他项权力状况的描述
30.建筑物状况描述不详
31、地价影响因素分析中,缺少一般因素的描述(或描述不全)
32.土地登记状况中,证书名称错,应为国有土地使用证
33.登记审批机关应为当地政府,而非土地部门
34.登记状况中无四至、登记等
35.区域因素和个别因素混淆(属于区域因素的列入到个别因素内)
36.区域因素分析错为环境因素分析
37.个别因素中描述不全,未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途
第三部分土地估价
38.估价原则中,缺少与本次估价方法紧密相连的估价方法
39.未说明估价方法选择的依据
(1)成本逼近法
40.成本逼近法计算公式错误;如漏土地增值收益
41.计算土地取得费等,不能以项目实际发生费用为依据
42.土地平整费不应计入土地取得费
43. 土地开发费无取费依据
44.税费不应包括新增建设用地有偿使用费
45.成本逼近法中,投资利息计算错误,土地开发期的计息期应该取一半
46.开发利润不能计算利息
47、利息率的确定无依据
48.计息期错,投资利息计算时,以整个开发期为基数,开发期要乘1/2;如果开发费一半作基数,计息期为整个开发期;如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标注计算的,这部分开发费的计息期也是整个开发期
49.投资利润计算错误。投资利息不应当计算利润
50.利润率的确定无依据
51.未计算出土地增值收益
52.未计算土地税费
53.计算增值收益时,应为成本价格乘以一定的增值收益率。其中,成本价格应包括投资利息
54.增值收益率打印错误
55.土地使用年期未修正,造成计算结果是无限年期的价格
56.当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,不用进行年期修正
57.当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时。土地增值收益与成本价格一道进行年期修正
58.当待估宗地是出让土地时,应进行剩余年期的修正
59.如进行成本逼近法测算的是某一小区的平均土地价格,还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率,进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊
60.宗地内的开发和建设状况也应进行适当的修正
(2)基准地价系数修正法
61.未明确基准地价的内涵(如颁布日期、用途、基准地价、开发程度等)
62.容积率对应的容积率修正系数选择错误
63.划拨土地的使用年期和基准地价年限一致,无需修正,但结果却修正了
64.期日修正系数错误。未明确基准地价颁布日期到评估期日之间的地价变化情况
65.计算结果有误
(3)收益还原法
66.租金与价格概念混淆,采用市场法确定客观租金时,“比准价格”应为“比准租金”
67.收益没有采用客观收益
68.采用企业经营收益计算年总收益时,企业的财务报表数值应当调整为正常经营管理水平下的客观收益
69.未说明客观租金计算方法选择的依据
70.租金收入除了租金收入外,还应当把押金的利息收益计入
71.未扣除房屋收益
72.房屋折旧计算错误;如年限错误,不应扣残值
73.折旧中耐用年限不能直接用房屋的一使用年限
74.房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限时,按土地使用权年限调整确定房屋可使用年限,在计算年折旧时也不应考虑残值
75.出租总费用中漏计税费项目
76.按企业经营收益计算时,计算企业生产经营费用根据企业财务报表数值,还要扣除不正常的生产经营和管理费,得到客观的费用
77.保险费应当按房屋重置价或现值乘以保险费率计算
78.月租金在120元以上的,除房产税外,还要按租金额缴纳营业税、附加城建税、教育附加
79.未说明综合还原率确定的过程即依据
80.采用土地纯收益与土地价格比值调查法确定还原率时,应当至少收集三宗以上的案例
81.采用安全利率家风险调整值法确定还原率时,安全利率应当采用一年期国债或者一年期银行定期存款利率
82.总楼价计算中的使用年限(n)应为土地的使用年限,而不能用房屋剩余使用年限
(4)市场比较法
83.基本情况表中,估价对象的内容与报告前面叙述不符
84.比较案例数量至少要3个
85.所选案例的交易价格相差,不能超过25%
86.3个比较案例中,应保持1-2个与待估宗地用途相同的交易案例,剩余的用途相近的案例要进行用途修正
87.交易类型不同的,应当进行交易类型的修正
88.市场变化比较快且交易活跃的,比较的有效期最长不超过1-2年;市场稳定交易少的,最长不超过3年
89.交易案例要正常交易或者可以修正为正常价格,否则要剔除
90.价格内涵要一致(如:同为楼面地价或地面地价);付款方式、币种、货币单位、面积单位都要一致
91.缺少比较因素选择的程序
92.未说明地价值数的来源依据
93.比较因素中还应当有容积率的修正
94.估价对象与比较实例的交易时间相同,但确定的地价指数却不一致
95.未说明由3个比准价格确定的土地单位面积低价的方法及原因
96.公式中无个别因素修正
97.交易情况说明不正确
98.因素条件表中应当将“总地面积形状”列入个别因素栏,将“环境条件”列入区域因素栏
99.选取的实例中,有的实例超过了规定年限(5年)
100.个别因素修正中部分项目修正错误,如“面积形状”修正错误
101.部分项目未作修正,如“基础设施状况”未作修正;“交易时间”未作修正
102.期日修正未作详细说明,如:只一般描述为“地价下跌了5%”
103.容积率修正错误或未修正
104.年期修正错误
105.年期修正时候,未对r取值做出说明
(5)剩余法
106.没有选择最佳开发利用方式,或者没有选择最佳土地用途
107.开发建设周期确定错误。没有考虑到空置或租售期
108.开发完成后不动产售价预测错误。仅仅考虑现在市场情况,而未根据房地产价格走势、政策影响来预测建成后的售价
109.销售时间预测错误。商品房要主体封顶后才能预售
110.分期销售没有考虑资金的时间价值
111.租赁计算时,没有考虑出租率和租金增长情况
112.计算面积参数选择错误。计算售价或租金时可售面积,计算开发成本时用总建筑面积
113.预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算
114.开发费、专业费按建筑期的一半计算,或以开发期、专业费的一半按全部建筑期计算;开发费、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内按全额全期计息
115.销售利润率对应的是不动产总价,投资利润率对应的是预付总资本
116.套用公式的计算错误
117.地价的确定中,未说明结果确定方法的依据
118.最终结果确定时,应取算术平均数,而不是众数
119.地价确定时,描述是采用2种方法估价结果的算术平均数,实际计算采用加权平均
120.2种方法得出的结果如果相差过大,不应当采用算术平均值
121.地价的确定中,2种方法的权重之和不等于1.0
122.估价结果中,总地价没有大写
123.估价结果无单位地价
124.缺少土地估价一览表的
第四部分附录
125.第四部分应该为“附录”
126.缺少待估宗地的国有土地使用证复印件
127.缺少土地估价师机构资质证书、估价师资格证书复印件
128.缺少房屋产权证
129.缺少估价对象的照片资料
130.缺少估价对象位置示意图
131.缺少估价机构工商营业执照
132.报告文字描述不规范。如:“可比实例”、“房屋占地地价”
133.估价对象的基本情况在报告中描述的位置不正确
 
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